El 24 de mayo se cumplían dos años de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, en cuyo preámbulo podemos leer una referencia al art. 47 de la Constitución Española sobre el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, el derecho de propiedad, el doble punto de vista de la función social de la vivienda y el interés general de la misma… Si bien, llama la atención la alusión que hace al Título III, denominado "Parques Públicos de Vivienda”. r224z
En dicho Título menciona que los parques públicos de vivienda son una de las apuestas más significativas de esta ley para, a renglón seguido, reconocer que los parques públicos de vivienda son “casi inexistentes en España si se comparan con la media de la Unión Europea".
Según los datos que se aportan, en España –en 2023- existen en torno a 290.000 viviendas sociales entendidas como tal, aquellas en alquiler de titularidad pública, de las cuales 180.000 son propiedad de comunidades autónomas y 110.000 son titularidad de ayuntamientos y entidades dependientes.
Estas cifras, en porcentaje, se corresponden con un 1,6 % de los 18,6 millones de hogares que conforman España, lo cual contrasta con otros porcentajes claramente superiores de países europeos que están en torno al 15 %, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca.
Según se desprende del preámbulo, la ley apuesta por unos parques públicos que se nutrirán del desarrollo urbanístico y edificatorio de suelos de titularidad pública, mediante fórmulas de colaboración público privadas. Sin entrar en otras formas de adquisición por parte de las istraciones Públicas para aumentar el número de viviendas sociales, cabe señalar que los planes se centran en el desarrollo urbanístico y edificatorio en suelos públicos, lo cual no es un proceso rápido de creación de vivienda, sino todo lo contrario. Solo los trámites y licencias istrativas de adecuación del suelo antes de poner el primer ladrillo, puede llevar dos años.
Tras observar datos estadísticos en la web epdata.es se refleja al inicio de la serie histórica en el año 1991 la calificación de 57.640 viviendas protegidas, su pico en el año 1995 con 122.403 viviendas y una caída generalizada a partir de la crisis de 2008, que bajó desde las 90.531 hasta las 12.304 del año 2023. Con estos datos, resulta indiscutible la caída considerable en la construcción de vivienda pública en los últimos 17 años (ya sea para venta o alquiler), como resulta igualmente imposible revertir la situación en un corto espacio de tiempo. Por desgracia, lograr el 15 % de vivienda pública del que presumen otros países europeos se antoja utópico.
La subida de precios en la construcción de vivienda, es una realidad que se ha hecho patente en las istraciones autonómicas con competencia en vivienda dado que no han tenido más remedio que actualizar los precios máximos de venta al alza, con el fin de evitar, como ya ha pasado, que algunos concursos de construcción de vivienda pública se hayan quedado desiertos sin que ningún promotor o constructor haya querido participar en el proceso porque el balance daba pérdidas.
Así las cosas, y actualizados los precios máximos de venta por metro cuadrado, podemos encontrar pisos de 90 metros con garaje y trastero en VPO de Régimen General a 206.000 € (más IVA si es vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones si es de segunda mano) en una capital de provincia. Si hablamos de Madrid, el precio estaría en torno a 275.000 €, según la última Resolución de 24/01/2025 por la que se publican los precios máximos autorizados.
En definitiva, si cayéramos en la trampa del optimismo supremo y las viviendas con protección se construyeran en tiempo récord, el precio de venta o alquiler no sería precisamente un precio asequible que pudiera asumir cualquiera.
Jesús Martín-Delgado es experto en Economía y Derecho de Consumo.